不動産売買を行う方に、知っておいていただきたいことを掲載しています
最終更新日 2018年12月29日
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⇒不動産を購入する際の流れ
⇒不動産を売却する際の流れ
不動産を購入する際の流れ
１．資金計画
１－１．住宅ローンを利用しない場合
物件価格の他、諸費用（後述）として物件価格の５～１０％程度の金額が必要です。中古物件を購入する場合は、リフォームを行う費用が別途必要になることが多いです。
予算が決まっている場合には、これらの費用を差し引いた金額の範囲内で物件を探すことになります。
【諸費用とは】
不動産会社に支払う仲介手数料、登録免許税（不動産登記に必要）、不動産取得税（不動産の登記完了後３～６ヶ月後に請求される）、司法書士手数料、収入印紙代（売買契約書に貼付）、固定資産税および都市計画税（日割り計算）、管理費および修繕積立金（区分マンションの場合、日割り計算）、ローン保証料および生命保険料（住宅ローンを利用する場合）です。
１－２．住宅ローンを利用する場合
利用される金融機関により異なりますが、通常は物件価格の１～２割程度の頭金が必要になります。頭金を減額する場合は、通常は担保の提供（通常は他の不動産に抵当権や根抵当権を設定すること、詳細は後述）が必要です。担保の提供をすることなく全額を融資でまかなうことは、非常に困難です。
この他に、諸費用として物件価格の１割程度の金額が必要です。従って、物件価格の２～３割程度の価格が一時金として必要になるとお考えください。
次に、毎月の収入の中から住宅ローンの返済に充当できる金額がどれくらいかを見積もってください。会社員の場合は、月収の４分の１程度が目安になると思われます。
【担保の提供とは】
他の不動産に対する抵当権または根抵当権の設定（共同担保の設定）、国債・株式に対する質権設定等のことです。通常は、実家・親戚・兄弟などが所有する不動産に抵当権または根抵当権を設定することにより行われます。
１－３．不動産の買い替えの場合
現在所有されている不動産の売却見込み金額を検討しておいてください。この時点ではまだ厳密な査定は不要です。売却を依頼する不動産会社を決定している場合は、査定してもらうのも有効です。
現在所有している不動産を売却し、代金を新しい不動産の購入する費用に充当する場合は、売却を先行して行う必要があります。
「気に入った物件があるので購入したいが、今の住宅が売れるまで決済を待って欲しい。」と言われる方が多くいらっしゃますが、大半の売主様は待ってくれません。いつ売れるかわからないし、売れた金額が新しく購入する不動産の価格よりも安くなることも想定されます。多くの売主様は一刻も早く売却したいので、断られてしまいます。買い替え先の不動産を探すのは、現在の不動産を売却できる目処が立ってからです。
【優遇税制】
居住用の住宅を買い替える際は、一定の条件を満たせば優遇税制の適用を受けられる場合があります。詳細は、税理士または税務署にお尋ねください。
１－４．住宅ローン相談会（事前相談会）の利用について
金融機関では、住宅ローン相談会をよく開催しています。少し前までは、ご利用をお勧めしていたのですが、相談をすると、当該金融機関系列の不動産会社から激しい営業攻勢を受ける方が多いようです。
さらに、一部の金融機関では「仲介手数料を値引きするから系列の不動産会社を利用して欲しい。」と案内しているようです。しかし、住宅ローンの返済額や手数料が多くなるプランを勧められる、当該不動産会社が扱う物件しか紹介しない、知識に乏しい営業担当者が散見される、購入後に系列のリフォーム会社の利用を勧められたので依頼したら相場よりはるかに高額であった（一部はリベートとして渡る？）等、様々な問題が生じる場合があるようです。
親族に当該銀行の関係者がいるとか、勤務先のメインバンクであるとか、何らかのつながりがある場合でなければ、相談会の利用はお勧めしにくいです。
売買専門の不動産会社であれば、返済プランについての相談を受けられます。購入する物件が決まったところで、不動産会社に依頼するのが有効です。
２．希望地域および購入する不動産の決定
２－１．地域を決める
以下の項目を検討して決められる方が多いようです。
・鉄道路線（電車の運行本数）
・勤め先までの所要時間
・駅からの距離
・お子様の通学場所
・ショッピングセンターまでの所要時間、距離
・環境、街全体の雰囲気
・実家までの所要時間
・土地勘がある場所か
漠然としていても構わないので、希望地域を絞ることをお勧めします。
例えば、「東京都内の目黒・世田谷・品川・大田区に限定する」、「東急電鉄の駅から徒歩１０分以内」、「都心の地下鉄に乗り入れる鉄道の沿線に限定する」等。
２－２．不動産の種類を決める
戸建住宅、マンションのいずれにするか、新築・中古のいずれにするかを決めて下さい。それぞれにメリットとデメリットとがあります。
【戸建住宅の場合】
戸建住宅の場合は、以下の３パターンがあります。
・土地を購入し、注文住宅を建てる
・新築の建売住宅を購入
・中古住宅を購入し、リフォームする
【マンションの場合】
区分マンションの場合は、以下の２つのパターンがあります。
・新築マンション（通常は、マンションディベロッパーのみが販売）
・中古マンション（不動産会社で購入）
３．内見（見学）
３－１．内見の申し込み
不動産会社に内見を申し込みます。物件名、内見日時、待ち合わせ場所、担当者の氏名と連絡先を確認してください。
待ち合わせ場所は、御規模の場所を伝えてください。
（現地、最寄り駅、不動産会社，その他）
【内見は、予約が必須です】
売買物件の内見は、長時間になることが多く、１つの物件について２時間以上をかける方が多くいらっしゃいます。また、他の方の内見と重なる場合や、鍵を他の不動産会社に貸し出している場合があります。このため、「今すぐ」の内見希望には応じられないことが多いです。必ず予約することをお願いします。
また、現況が「居住中」の物件の場合は、売主様の私物が室内にありますので、売主様の都合に合わせていただくことが必要になります。
【内見される方の氏名、連絡先を記録させていただきます】
内見とは、売主様の個人情報を公開してもらう行為であるため、内見される方の氏名と連絡先を記録し、不動産会社において保存することが、政令により義務づけられています。
また、お客様に対する緊急の連絡が必要になることがあるため、ご協力をお願いします。（内見時の忘れ物、物件価格の大幅な変更など。）
【不動産会社の担当者を伴わない、単独での内見はお勧めしません】
ほとんどの売主様は、内緒での売却を希望されています。インターネットで見たからといって、不動産会社の担当者を伴わないで現地を訪問する方が多いと、近隣の方に気づかれるため、大変に嫌悪されます。これが原因で、現地で売主様とトラブルになった事例が多くあります。
また、物件の周囲を繰り返して歩き回ると「不審者」として警察に通報されるなど、思わぬトラブルに巻き込まれることがあります。
【内見を中止する場合は、必ず担当者に連絡してください】
連絡することなくキャンセルすることは、お止めください。
探してもらう場合でも、多くの不動産はインターネット上に後悔されているので、相場観を知るためにもインターネットの活用は重要です。
チラシ、情報誌などの情報源から探しても構いません。
【非公開物件に関する注意】
非公開物件にこだわる方が多いのですが、非公開物件は、いわゆる「掘り出し物」とか「格安物件」ではありません。くれぐれもご注意ください。
公開物件・非公開物件の別を問わず、広く探索を試みることをお勧めします。
３－２．内見の実施
確認したいこと、疑問に思ったことは、その場で質問をしていただいて構いません。
内見の前に質問する内容を決めておくことは有効です。
内見の時間が長くなり、途中で中断する場合は、後日に再度内見を行うことを申し出ていただいても構いません。（一部の物件を除く。）
４．購入の申し込み、重要事項説明、決済、引渡し
４－１．買付証明書の提出
購入の申し込みは、売主様または不動産会社に買付証明を提出することにより行います。売主様と買主様との間を複数の不動産会社が仲介する場合は、買主様が直接依頼している不動産会社（客付け業者）に提出します。
書式は不動産会社により異なります。
希望の条件がある場合は、買付証明に記載するのが通常です。詳しくは不動産会社にご相談ください。
【住宅ローンを利用される場合】
どの金融機関に依頼するかについて、この頃から検討しておくことをお勧めします。不動産会社に相談されても構いません。
４－２．売主様による検討、その他
売主様において、売却の可否を検討します。売主様が売却を承認した場合は、次のステップに進みますが、買主様が購入価格の値引きを求める、その他の条件をつけた場合は、再交渉しなければならないことがあります。
事前の打ち合わせを行っていない場合、売主様における検討は、買付証明が提出されてから１週間（年末年始、お盆、ゴールデンウィークの時期は２週間）を要することが多いとお考えください。
【住宅ローンを利用される場合】
金融機関によりこの段階で予備審査（事前審査）を行うことがあります。
４－３．重要事項説明、契約締結
不動産会社において、物件に関する重要事項の説明を行います。宅地建物取引業法の定めにより、国家資格者である宅地建物取引士が宅地建物取引士証を提示して行います。
説明に納得したら、売買契約書に収入印紙を貼付し、重要事項説明書および売買契約書に署名および捺印をします。
【宅地建物取引士の名称について】
宅地建物取引士の名称は、平成２７年３月３１日迄、宅地建物取引主任者でした。このため、当分の間は「宅地建物取引主任者証」が提示されることがあります。
４－４．住宅ローン審査（住宅ローンを利用する場合）
住宅ローンを借り入れる金融機関に売買契約書を持参し、住宅ローンの本審査をしてもらいます。審査期間は、金融機関により異なりますが、３～５週間程度のところが多いです。
承認された場合は、買主様と金融機関との間で金銭消費貸借契約を締結します。
審査結果が「不可」である場合は、通常はローン特約により契約は解除され、手付金は無利息で買主様に返金されます。ただし、売買契約書に貼付した収入印紙の代金は返還されません。（税務署に返金を求めることもできません。）
４－５．決済、仲介手数料の支払、登記、物件の引渡し
決済（残代金の支払）は、金融機関が営業しており、かつ登記所が開庁しているときでないと行なえません。通常は、決済日が登記申請日になります。
通常は平日の午前中に決済を行い、その後に司法書士が直ちに登記所に赴き、登記申請を行います。
・住宅ローンを利用する場合は、買主様と金融機関との間において金銭消費貸借契約を実行する手続きが行われ、その後に融資金額が支払われます。買主様は、この中から不動産の残代金（物件価格から手付金の金額を差し引いた金額）を一括して売主様に支払います。
・不動産会社に対し、仲介手数料を支払います。（新築物件を購入する場合で、取引に不動産会社が関与していない場合を除く。）
・固定資産税、都市計画税、管理費及び修繕積立金（区分マンションの場合）の清算を行います。
・司法書士に、司法書士報酬および登録免許税を支払います。司法書士は、物件価格の残代金の支払が正常に行われたことを確認した時点で、登記関係書類を登記所に持参し、不動産移転登記を申請します。
・売主様から物件の鍵を受け取ります（戸建住宅または区分マンションの場合）。その際、買主様は鍵の受領書に署名・捺印し、売主様に渡します。
４－６．住所の移転手続き、不動産取得税の支払
市町村役場、区役所に住民票の異動手続きを行います。その他、移転届の提出が必要なところに、移転届を提出してください。
不動産の移転登記を完了してから、３～６か月程度後に、買主様に対し、不動産取得税の納付書が送られてきます。支払先は、通常は都道府県を管轄する納税事務所です。
以上で、不動産の購入手続きは終了です。
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◆不動産を売却する際の流れ◆
１．査定
１－１．不動産会社に対する価格査定の依頼
不動産会社に対し、価格査定をしてもらいます。依頼先は、売買専門の不動産会社が良いと思われます。
1社だけではなく、複数の会社に査定してもらって構いませんが、あまり多くなりすぎると「販売活動は自社に任せて欲しい。」等のの営業攻勢を強く受けることがあります。
紹介者を通じて依頼できる不動産会社があれば、そこに頼むのが良いと思われます。
いわゆる査定サイトや大手不動産会社のネット査定サービスによる査定結果は信用できないことが多いです。1～3割程度高めの価格が提示されることが多いので、この価格を信頼して期待してしまうと、後が大変です。
査定をしてもらう際は、いくつかのパターンで行ってもらうことをお勧めします。
（1）老朽化がある程度進んだ古家がある土地の場合
・古家がある状態での価格
・更地にした場合の価格
（2）比較的新しい建物がある土地の場合
・現況の場合における価格
・内外装リフォームを行った場合の価格
・更地にした場合の価格
（3）区分マンションの場合
・現況の場合における価格
・室内リフォームを行った場合の価格
査定を依頼する際は「査定の根拠」を訊くことをお勧めします。口頭で金額だけを伝えられたとか、紙1枚だけを渡されたというのでは、査定をしてもらったことになりません。通常は、近隣における販売事例等を記載した、何枚もの資料が渡されるはずです。口頭だけとか、紙一枚のみの査定結果を渡された場合は、その不動産会社には売却を依頼しないのが賢明です。
また、高い査定結果が出ても、その価格で売れる保証はありません。数社に査定依頼を行い、その中で一番高額な査定をした不動産会社に売却を依頼するという手法は、お勧めしません。
１－２．路線価との比較（土地および中古住宅の場合）、建物評価
土地の路線価については、国税庁の検索システムより検索できます。地域により多少異なりますが、大都市の場合、路線価を１．５倍することにより、土地の市場流通価格に近くなります。
建物の査定は、広さや材料によるところが大きいので難しいのですが、大都市の場合、２階建の新築で１５００万円、３階建の新築で１８００万円と見立ててください。そして、２０年間で均等に償却されるとお考えください。（１０年で半額になり、２０年でゼロになるとお考えください。）
なお、この金額は内外装リフォームを全く行っていない場合の価格です。リフォームをした物件の場合は、建築後２０年以上を経過した場合でも、ゼロとは評価しないことが多いです。
２．売却を依頼する不動産会社の決定、媒介契約の締結
（１）査定価格で不動産会社を選ぶことはお勧めしません。
高く査定されたからといって、その価格で売れるとは限りません。
他の不動産会社の査定よりも異様に高額な査定をする不動産会社があっても、そのような会社は多くの場合、媒介契約を締結して１か月程度経過したところで売却価格を大きく下げることを提案する傾向があります。
（２）賃貸及び管理をメインに行っている不動産会社は、規模が大きくてもお勧めしません。
不動産業とひとくくりに理解されていることが多いのですが、会社により専門分野が異なります。
支店が多い、社員の数が多いといった理由で不動産会社を選択される方が多くいらっしゃいますが、その会社が賃貸や管理をメインに行っている会社の場合、不動産売買に詳しいスタッフがいないとか、スキルが低いことがよくあります。専門分野が異なるために、売却の方法がわからないのです。このような会社を選んでしまうと、なかなか売却できないことになります。
会社の規模によらず、売買を専門としている不動産会社を選ばれることを強くお勧めします。
（３）媒介契約を締結する際には種類がありますので注意してください
以下の４種類があります。概略は、以下の通りです。
なお、一般の個人の方が売却される場合、「代理」が選択されることは、ほとんどありません。
【専属専任媒介契約】
売主は、他の会社に重ねて売却依頼をすることはできない。売主が自ら買主を探した場合でも、この会社を通す必要がある。
国土交通省が定める指定流通機構（レインズ）に登録して販売活動を行う義務がある。
販売活動の状況について１週間に１回以上の報告義務がある。
契約期間は１か月以内（売主の申し出により延長可能）。
販売および広告活動を、熱心に行ってくれることが多い。（広告費を掛けても回収できることによる。）
【専任媒介契約】
売主は、他の会社に重ねて売却を依頼することはできない。売主が自ら買主を探した場合には、必ずしもこの会社を通す必要はない。
国土交通省が定める指定流通機構（レインズ）に登録して販売活動を行う義務がある。
販売活動の状況について２週間に１回以上の報告義務がある。
契約期間は３か月以内（売主の申し出により延長可能）。
販売活動および広告活動を、熱心に行ってくれることが多い。（広告費をかけても回収できることによる。）
【一般媒介契約】
売主は、複数の会社に対して売却を依頼できる。
専属専任媒介契約および専任媒介契約の際に義務とされる国土交通省指定の流通機構（レインズ）への登録義務はない。（売却依頼を受けた不動産会社の判断で登録しても構わない。）
販売状況の報告義務はない。（良心的な会社であれば、２週間に１回以上は報告してくれる。）
法令上、契約期間の定めはない。ただし、実務では期間を３ヶ月として契約を締結することが多い（売主の申し出により延長可能）。
販売および広告活動は、専属専任媒介契約および専任媒介契約の場合ほどには熱心に取り組まない傾向がある（広告費を注入しても回収できない可能性がある）。
【代理】
売主は、１社に限定して「代理」となる不動産会社を指定できる。代理として受命した不動産会社は、その判断により、別の不動産会社と専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約を締結できる。
３．売却活動の準備、内見の受付
３－１．物件調査
（１）物件調査
登記簿における記載事項、土地境界の状況、前面道路の状況、不動産の所在地における建築制限や条例に関する調査、間取り図、建物の不具合箇所、電気・ガス・水道の配管状況について調べます。
区分マンションの場合は、管理組合または管理会社より重要事項調査報告書を取り寄せます。
３－２．事前作業（必要な場合のみ）
（１）測量
土地または中古戸建住宅を売却する場合は、測量が必要になることがあります。
判断は、不動産会社にお任せください。
（２）清掃（居住中の状態で売却する場合）
購入希望者による内見に備え、清掃をしておきます。清掃が行き届いた物件は、早期に売却できる傾向があります。
貴重品は目に付かないところに移動させておくことをお勧めします。
（３）転居（空室で売却する場合）
中古住宅および区分マンションの場合、可能であれば、空室にすることにより早く売却できることが多いです。
予算に余裕があれば、最低限のリフォームをすることが早期の売却につながることが多いです。
（４）リフォーム（古家の場合）
古家の場合は、更地にすることにより早期の売却が可能になると言われていましたが、最近では状況が変わってきています。
建築資材の価格および建築職人の日当が高騰しており、しかも工務店の手配が困難な場合があることから、リフォーム及びハウスクリーニングだけを行っただけで売却できる事例が増えています。
朽廃していても耐震化工事や内外装リフォームを行うことにより早期の売却ができることがあります。この場合は更地にすることなく売却できます。
４．買付証明の受領と検討
４－１．買付証明の受領
購入希望者より買付証明を提出してもらいます。買付証明は、購入希望者の側に立った別の不動産会社を経由して提出されることがあります。
４－２．買付証明の検討
購入希望者より提出された買付証明を承諾するかについて検討します。
大半の場合において、価格や決済の方法、時期に関する条件が記載されていますので、売却を依頼した先の不動産会社と条件を検討してください。
検討期間は、通常は１週間程度とお考えください。
買付証明の内容を承諾できる場合は、次のステップに進みます。
承諾できない場合は、買付をお断りするか、買付条件の変更をお願いすることになります。売却を依頼した不動産会社と相談してください。
５．契約
５－１．手付金の受領
契約の前に、国家資格者である宅地建物取引士（平成２７年３月３１日迄は宅地建物取引主任者）が、購入希望者に対し、重要事項説明を行います。売主様の出席は、必ずしも必要ありません。
買主様が重要事項説明の内容を承諾した場合は、契約になります。契約の際は、買主様から手付金を受領します。金額は、物件価格の５～１０％とお考えください。
契約締結後、売主様の都合により契約をキャンセル（取り消し）する場合は、買主様に手付金を返還し、さらに同額の金銭を支払う必要があります。なお、買主様がキャンセルした場合は、手付金の全額を受け取ることができます。
なお、手付金のやりとりにより契約をキャンセルできるのは、当事者の一方が契約の履行に着手するまでの間です、その後にキャンセルする場合は、キャンセルを申し出た側は、違約金（通常は物件価格の２０％）を相手に支払う必要があります。
売主様は、買主様に手付金の領収書を交付します。
５－２．契約書等の書類に署名・押印
重要事項説明書および契約書への署名及び押印を行います。
また、売買契約書に収入印紙を貼付し、割り印をします。
５－３．住宅ローンの本審査（住宅ローンを利用する場合）
買主様は、契約書を金融機関に持参し、住宅ローンの本審査を行ってもらいます。
審査期間は金融機関により異なりますが、事前審査が行われている場合で約２週間、それ以外の場合は３～５週間であるとお考えください。
住宅ローン審査の結果、「承認」された場合には次のステップに進みます。
承認されなかった場合は、契約書に従った対応になります。
（別の金融機関に再度審査をお願いするか、再審査することなくローン特約条項により解約されるかのいずれかになります。）
５－４．登記必要書類の準備
決済の終了後、司法書士は直ちに登記所に赴き、所有権移転登記の申請を行います。
準備書類として、以下の書類が必要です。
・固定資産評価証明書
・印鑑証明
・登記簿謄本（売主が法人名義の場合）
・住民票（売主が個人の場合）
・抵当権抹消に必要な書面（売却対象不動産に抵当権や根抵当権が設定されている場合）
また、決済当日は実印の持参が必要になります。
６．決済
６－１．決済
決済は、平日の日中に行われます。金融機関が営業しており、かつ登記所が開庁している必要があります。なお、金融機関が行う金銭消費貸借契約（住宅ローン）の実行および送金手続きに時間を要することがある等の理由により、平日の午前中に行われることが多いです。
決済は、概ね以下の手順で行われます。
・売主様は、売却代金の金額から手付金の金額を差し引いた金額を、残代金として受け取ります。
・固定資産税、都市計画税、管理費及び修繕積立金（区分マンションの場合）の清算を行います。
・司法書士が作成する委任状（所有権移転登記に関する委任状）に実印を押印します。
・売却対象不動産に抵当権または根抵当権が設定されている場合は、その抹消のために必要な書類（事前準備が必要）を司法書士に渡します。
（金融機関により、買主様からの代金支払確認後でないと抹消書類が発行されないことがあります。）
・不動産会社に仲介手数料を支払います。
・戸建住宅または区分マンションの場合は、鍵を買主様に渡します。
・売主様において残代金の受領が確認できた時点（銀行振込の場合は振込が行われたことが各員できた時点）で司法書士が登記所に赴き、所有権移転登記の申請を行います。
６－２．管理組合または管理会社への届け出（中古区分マンションの場合）
所有者が移転した旨の届け出を管理組合または管理会社に行います。
管理費及び修繕積立金等が口座振替になっている場合は、その停止手続きをします。
以上で、不動産の売却手続きは終了です。
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お断り：このページに記載されている内容は、掲載時点における法令、政令、条例、慣習に従っています。条例は東京都、慣習については東京都23区内におけるものに則って記載しています。
お住まいの地域により、異なるルールにより運用されていることがありますので御注意ください。